Obras em prédio arrendado: quem tem de as assegurar e como funcionam?

Regra-geral, salvo estipulação em contrário, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato.

Obras em prédio arrendado: quem tem de as assegurar e como funcionam?

Atendendo às atuais dificuldades de financiamento, junto da Banca, e condições menos interessantes para o recurso ao Crédito à Habitação, é natural que os Portugueses centrem a atenção na principal alternativa disponível, isto é, no Arrendamento. No entanto, este regime traz algumas dúvidas sobre onde começa e termina, afinal, a responsabilidade do Inquilino e do Senhorio. E um dos temas (e dúvidas) mais comuns prende-se, precisamente, com a realização de obras no Locado.

Para compreendermos devidamente o regime, convém termos em atenção que ele varia em função de vários factores, designadamente, o que está (ou não) contratualmente previsto, ou até o tipo de obras a realizar.

De todo o modo, diga-se que a regra-geral é a de que, salvo estipulação em contrário, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato: ele terá, em princípio, a obrigação de realizar todas as reparações e despesas essenciais para garantir o gozo pleno da coisa locada, conforme o fim contratual (o que inclui pequenas e grandes reparações). Tal poderá envolver, entre outras, a realização de obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou utilização do imóvel, bem como de todas as que sejam imprescindíveis para a manutenção do Prédio Arrendado nas condições necessárias à respetiva utilização (normal e prudente) por parte do Inquilino.

Do lado do Inquilino, assinale-se que, em princípio, este só pode executar obras com autorização escrita do senhorio ou se o contrato o permitir. O que não significa que este não tenha de responder por todas as reparações que se revelem necessárias em consequência de uso inadequado do local arrendado.

E se, olhando a este cenário, pareceria que o Arrendatário estaria algo desprotegido, a verdade é que existem diversos meios de tutela dos quais ele se poderá servir, em caso de incumprimento das responsabilidades do Senhorio. Assim, dependendo do caso concreto:

• o Arrendatário pode interpelar o Senhorio para a realização das obras e, caso o incumprimento persista e se torne definitivo, poderá até haver fundamento para operar a resolução do contrato;
• o Inquilino pode exigir judicialmente a realização das obras necessárias por parte do Locador;
• caso o local arrendado apresente defeitos que possam pôr em perigo a vida ou a saúde do Arrendatário ou dos seus familiares, independentemente da responsabilidade do Locador, aquele poderá ter direito à resolução do contrato;
• se tiver existido erro contratual ou dolo, o Arrendatário terá a possibilidade de anular o contrato;
• constatando-se a necessidade de realização de obras urgentes, o Arrendatário poderá substituir-se ao Senhorio na realização das obras ou reparações necessárias, logo que este entre em mora no cumprimento desse dever, existindo urgência absoluta na realização de obras ou reparações, o arrendatário pode agir de imediato, substituindo-se ao Senhorio e sem ter de aguardar que este entre em mora; em qualquer um dos casos, tem o arrendatário a faculdade de compensar o custo das obras que realizou com o pagamento das rendas vincendas;
• face à existência de vícios ou defeitos que conduzam à privação ou diminuição do gozo da coisa locada, o arrendatário poderá ter a faculdade de invocar a redução do valor da renda, proporcional ao tempo de privação ou diminuição e à correspondente extensão.

De resto, é importante não esquecer que, seja qual for a solução preconizada, é absolutamente essencial que a mesma se revele equilibrada, proporcional, adequada e necessária e que as Partes atuem de boa-fé.

Ressalva legal: O presente artigo é meramente informativo e o seu conteúdo não pode ser considerado como prestação de serviços ou aconselhamento jurídicos, de qualquer natureza. Este artigo é, por natureza, genérico, abstrato e não é diretamente aplicável a qualquer caso concreto, pelo que não dispensa a consulta de um profissional devidamente habilitado, não devendo o Leitor atuar ou deixar de atuar por referência ao seu teor.